Hitzefrei Ratgeber
Klimaanlage in der Eigentümergemeinschaft (WEG)
Acht von zehn Eigentümern wollen Klimaanlagen, zwei sind dagegen: „an der Fassade darf nichts verändert werden“. Seit dem 1. Dezember 2020 gibt es dieses Veto nicht mehr. Die WEG-Reform hat die Regeln geändert. Bauliche Veränderungen, auch an der Fassade, beschließt die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Wer von Einstimmigkeit ausgeht, bezieht sich auf das alte Recht.
- Einfache Mehrheit genügt. Seit der WEG-Reform 2020 ist für den Einbau von Split-Klimaanlagen kein einstimmiger Beschluss mehr nötig. 8 von 10 Stimmen reichen (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG).
- Die Minderheit kann den Beschluss anfechten. Ein Monat Frist (§ 45 WEG). Erfolg setzt insbesondere eine grundlegende Umgestaltung oder unbillige Benachteiligung voraus (§ 20 Abs. 4 WEG). Bei üblichen Split-Geräten liegt das laut BGH regelmäßig nicht vor.
- Ohne Beschluss möglich: Ein mobiler Monoblock im eigenen Sondereigentum mit einem Schlauch durch das gekippte Fenster ist keine bauliche Veränderung und braucht keine Zustimmung.
Seit 2020 entscheidet die Mehrheit, nicht mehr jeder Einzelne
Bis November 2020 konnte tatsächlich fast jeder Eigentümer eine sichtbare Fassadenänderung stoppen (§ 22 Abs. 1 WEG a.F.). Daher stammt die verbreitete Annahme, Änderungen an der Fassade müssten immer einstimmig beschlossen werden. Das WEMoG hat diese Hürde abgeschafft. Heute genügt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen, um einzelnen Eigentümern den Einbau zu gestatten. Steht in einer alten Teilungserklärung noch „Zustimmung aller erforderlich“, gilt das meist nicht mehr. Altvereinbarungen stehen dem neuen Recht in der Regel nicht entgegen (§ 47 WEG). Nur eine bewusst strengere Klausel, die erkennbar auch gegen künftige Gesetzesänderungen gelten sollte, kann weiter binden. Im Zweifel sollte sie fachkundig geprüft werden.
Was die überstimmte Minderheit noch kann
Überstimmte Eigentümer können den Beschluss binnen eines Monats anfechten und die Klage binnen zwei Monaten begründen (§ 45 WEG). Erfolg hat die Anfechtung nur bei Formfehlern oder wenn die Anlage die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einen Eigentümer unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Beide Voraussetzungen sind eng auszulegen. Eine grundlegende Umgestaltung verlangt, dass die gesamte Anlage ein „neues Gepräge“ erhält. Einzelne Außengeräte erreichen das nach der Rechtsprechung regelmäßig nicht. Der BGH hat 2025 außerdem klargestellt, dass bei der Gestattung nur die unmittelbaren Folgen des Einbaus zählen. Die bloße Befürchtung, das Gerät könnte später zu laut sein, kippt den Beschluss nicht (BGH, Urt. v. 28.03.2025 — V ZR 105/24). Wird das Gerät im Betrieb tatsächlich zu einer unzumutbaren Störung, bleiben Abwehransprüche bestehen. Die Gestattung ist kein Freibrief.
So kommt die Mehrheit zum Beschluss
Reagiert die Verwaltung nicht, kann mehr als ein Viertel der Eigentümer die Einberufung in Textform verlangen. Eine E-Mail genügt (§ 24 Abs. 2 WEG). Notfalls darf der Beiratsvorsitzende einberufen. Der Verwalter ist seit 2020 jederzeit abberufbar.
Festgelegt werden sollten Gerätetyp, Montageort, etwa an der Balkoninnenseite statt frei an der Fassade, Farbe oder Verkleidung, Leitungsführung und Kondensatableitung. Pauschale Blanko-Gestattungen sind wegen fehlender Bestimmtheit angreifbar.
Fachmontage, schwingungsentkoppelte Aufstellung, TA-Lärm-Richtwerte, gegebenenfalls Betriebszeiten, Haftung und Rückbau sollten direkt geregelt werden. Das verringert die Angriffsfläche einer Anfechtung und greift konkrete Bedenken auf.
Wer die Gestattung erhält, trägt Einbau und Folgekosten selbst und hat allein die Nutzung (§ 21 Abs. 1 WEG). Die Gegenstimmen zahlen nichts. Damit lassen sich Kostenbedenken meist ausräumen.
Der Beschluss ist sofort gültig (§ 23 Abs. 4 WEG). Wer vor Ablauf der Monatsfrist baut, trägt jedoch das Rückbaurisiko. Ohne Dringlichkeit sollte einen Monat gewartet werden.
Kommt gar kein Beschluss zustande, kann der bauwillige Eigentümer eine Beschlussersetzungsklage erheben (§ 44 Abs. 1 WEG). Das Gericht ersetzt dann die verweigerte Gestattung. Der BGH hat diesen Weg im Juli 2026 für ein Balkon-Splitgerät ausdrücklich bestätigt (V ZR 162/25).
Welche Bauform braucht welchen Beschluss?
Lärm von Anfang an mitregeln
Der häufigste konkrete Einwand betrifft den Lärm. Er lässt sich bereits im Beschluss berücksichtigen. Als Richtschnur dienen die Immissionsrichtwerte der TA Lärm: nachts 35 dB(A) im reinen und 40 dB(A) im allgemeinen Wohngebiet. Gemessen wird nicht am Gerät, sondern vor dem Fenster der Nachbarn. Sinnvoll sind deshalb ein Aufstellort mit Abstand zu Schlafzimmerfenstern und eine schwingungsentkoppelte Montage. Im Zweifel sollte der Fachbetrieb vor dem Beschluss eine Schallprognose erstellen. Ein niedriger Wert im Datenblatt genügt allein nicht, weil auch Abstand und Aufstellgeometrie eine Rolle spielen. Grundstücksnachbarn außerhalb der WEG bindet der Beschluss ohnehin nicht. Wer die Richtwerte einhält, ist auch gegenüber deren Ansprüchen besser abgesichert.
Der Gestattungsanspruch ist seit dem BGH-Urteil vom 17. Juli 2026 geklärt
Seit dem 17. Juli 2026 ist höchstrichterlich entschieden: Ein Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft grundsätzlich verlangen, dass sie ihm ein Klima-Splitgerät auf seinem Balkon gestattet (BGH, Urt. v. 17.07.2026 — V ZR 162/25; Pressemitteilung Nr. 130/2026). Der BGH bestätigte das LG Berlin II. Verweigert die Versammlung die Gestattung ohne tragfähigen Grund, ersetzt das Gericht den Beschluss (§ 20 Abs. 3, § 44 Abs. 1 WEG). Entscheidend ist, ob kein anderer Eigentümer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird. Die beim Betrieb zu erwartenden Geräusche stehen dem Anspruch regelmäßig nicht entgegen. Die bloße Sorge vor Lärm reicht daher nicht für eine Ablehnung. Anders ist es, wenn schon bei der Entscheidung absehbar ist, dass die TA-Lärm-Werte gerissen werden. Voraussetzungen bleiben ein für den deutschen Markt zugelassenes Gerät, die Einhaltung der TA Lärm und ein rücksichtsvoller Aufstellort. Im entschiedenen Fall lag dieser mehrere Meter vom nächsten Schlafzimmerfenster entfernt. Stört das Gerät später im tatsächlichen Betrieb, bleiben Abwehransprüche der Nachbarn (§ 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG, § 1004 BGB). Praktisch führen sie eher zu Beschränkungen der Betriebszeit als zu einer Stilllegung.
Alter und Gesundheit: nicht nötig, aber hilfreich
Der Gestattungsanspruch hängt nicht von Alter oder Krankheit ab. Er steht grundsätzlich jedem Eigentümer offen. Gesundheit und dokumentierte Hitzebelastung können der Abwägung im Einzelfall und der Argumentation in der Versammlung dennoch zusätzliches Gewicht geben. Die Belastung sollte konkret belegt werden, etwa mit einem Temperaturprotokoll über mehrere Tage, einem ärztlichen Attest oder amtlichen Hitzewarnungen. Pauschale Hinweise auf das Hitzerisiko im Alter haben Gerichte als zu vage verworfen. Unverändert gilt: Klimaanlagen sind keine privilegierte Maßnahme nach § 20 Abs. 2 WEG. Der Weg führt über den Mehrheitsbeschluss (§ 20 Abs. 1) oder den Gestattungsanspruch (§ 20 Abs. 3).
Was du sofort ohne Beschluss tun kannst
Während das Verfahren in der WEG läuft, kann ein mobiler Monoblock im eigenen Sondereigentum genutzt werden. Er ist keine bauliche Veränderung: Gerät aufstellen und den Schlauch durch das gekippte Fenster führen. In Wand, Fassade oder Fensterrahmen darf dabei nicht gebohrt werden. Auch die Ruhezeiten der Hausordnung gelten für das Gerät. Zusätzlich helfen innenliegender Sonnenschutz und frühes Querlüften. Gerade für ältere Menschen kann das die Zeit bis zum Beschluss überbrücken.
Das ist keine Rechtsberatung, sondern eine Orientierung anhand von Gesetzestext und veröffentlichter Rechtsprechung (Stand: 21. Juli 2026, einschließlich BGH-Urteil V ZR 162/25 vom 17. Juli 2026). Bei einem konkreten Streit helfen ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder ein Eigentümerverband.
Hitzefrei-Urteil
Einzelne Eigentümer können den Einbau seit 2020 in aller Regel nicht mehr allein verhindern. Für einen belastbaren Beschluss braucht die Mehrheit ein einheitliches Konzept und klare Auflagen. Bis zur Entscheidung kann ein Monoblock ohne Versammlung genutzt werden.
Häufige Fragen
Können einzelne Eigentümer den Einbau einer Klimaanlage blockieren?
Nein, in aller Regel nicht. Seit der WEG-Reform 2020 entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen über die Gestattung (§ 20 Abs. 1, § 25 Abs. 1 WEG). Ein überstimmter Eigentümer kann den Beschluss vor allem dann angreifen, wenn er ihn ohne sein Einverständnis unbillig benachteiligt (§ 20 Abs. 4 WEG). Daneben bleiben Tagesordnung, Bestimmtheit und Gemeinschaftsordnung zu beachten.
Müssen einer Klimaanlage an der Fassade alle Eigentümer zustimmen?
Einstimmigkeit ist seit der Reform nicht mehr der gesetzliche Regelfall. Alte Vereinbarungen müssen anhand von § 47 WEG ausgelegt werden. § 20 Abs. 4 WEG und sonstige Beschlussmängel bleiben möglich. Der BGH trennt erwartete Betriebsimmissionen grundsätzlich vom Einbau, hat Splitgeräten aber keinen allgemeinen Freibrief erteilt.
Wie verlangen wir eine Eigentümerversammlung, wenn die Verwaltung nicht reagiert?
Mehr als ein Viertel der Eigentümer kann vom Verwalter die Einberufung in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangen (§ 24 Abs. 2 WEG). Fehlt der Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, dürfen nur die in § 24 Abs. 3 WEG genannten Personen einberufen. Andernfalls sollte eine gerichtliche Durchsetzung geprüft werden.
Können überstimmte Eigentümer den Klimaanlagen-Beschluss anfechten?
Ja. Die Klage muss binnen eines Monats erhoben und binnen zweier Monate begründet werden (§ 45 WEG). Als Gründe kommen auch Gesetzes- oder Vereinbarungsverstöße sowie ein unbestimmter Beschluss infrage. Ein anfechtbarer Beschluss gilt grundsätzlich bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung fort, ein nichtiger Beschluss nicht. Wer vorher baut, trägt das Prozess- und Rückbaurisiko.
Wer trägt die Kosten einer Klimaanlage in der Eigentümergemeinschaft?
Wird die Maßnahme einem einzelnen Eigentümer gestattet, trägt dieser nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich die Kosten, und nur ihm gebühren die Nutzungen. Entscheidend ist die Art des Beschlusses, nicht das Abstimmungsverhalten. In anderen Konstellationen gelten § 21 Abs. 2 bis 5 WEG. Wartung, Haftung und Rückbau sollten ausdrücklich geregelt werden.
Habe ich als Wohnungseigentümer Anspruch auf ein Klima-Splitgerät auf dem Balkon?
Ja, grundsätzlich schon. Der BGH hat am 17. Juli 2026 entschieden, dass ein Eigentümer die Gestattung eines Balkon-Splitgeräts verlangen kann, wenn kein anderer über das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt wird (V ZR 162/25, § 20 Abs. 3 WEG). Zu erwartender Betriebslärm ist dabei regelmäßig kein Ablehnungsgrund. Voraussetzungen sind ein zugelassenes Gerät, die Einhaltung der TA Lärm und ein rücksichtsvoller Aufstellort. Alter oder Krankheit sind dafür nicht erforderlich. Sie können die Abwägung im Einzelfall aber stärken.